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(本文由黃一鳴律師撰寫)

「我下班回到租屋處，發現房東居然拿備用鑰匙進來『檢查房子』，東西明顯被動過，他是屋主，這樣也可以嗎？」答案或許和許多房東想的不一樣：房子是你的，但住宅安寧是房客的。房屋出租後，居住權與隱私權歸屬於實際居住的房客，房東未經同意持鑰匙進入，即使目的是修繕、看屋、催租，都可能構成刑法第306條的無故侵入住宅罪，最高可處1年以下有期徒刑、拘役或9千元以下罰金。同樣的規則也適用於分手後闖入前任住處的人、賴著不走的訪客，以及擅入他人公司、倉庫的債主。

 

這條罪名是居住安寧的第一道防線，也是家事、租賃、債務糾紛中最常衍生的刑案。本文說明侵入住宅罪的構成要件、實務見解，以及提告與防禦的策略。

 

(延伸閱讀：被告妨害名譽怎麼辦？妨害名譽策略辯護全攻略、偷偷錄音違法嗎？妨害秘密罪界線與錄音證據能力完整解析)

 

▶ 文章目錄 一、侵入住宅罪的三種態樣：侵入、隱匿、留滯 二、「無故」怎麼認定？屋主、房東也可能構成 三、實務見解：騎樓、庭院、圍籬內都可能是「住宅」 四、常見情境快速判斷表 五、相關罪名與雙方的因應之道 六、常見問答

 

一、侵入住宅罪的三種態樣：侵入、隱匿、留滯

刑法第306條處罰三種行為：

（一）無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地、船艦；（二）無故隱匿其內（例如躲在屋內不出來）；（三）受退去之要求而仍留滯。這是最容易被忽略的態樣，即使一開始是被合法邀請進入（如訪客、前任、施工人員），在住居人明確要求離開後賴著不走，一樣成罪。

 

本罪保護範圍也比一般想像的寬：條文明定包含「附連圍繞之土地」，因此設有圍籬的庭院、與住家一體管理的前後院都在射程內；公寓大廈各戶室內當然受保護，至於樓梯間、頂樓平台等共用部分，實務依有無門禁管制、是否僅供特定住戶使用而個案認定；不過共用部分縱使不被認為是「住宅」，仍可能屬本條所稱的「建築物」而受保護。

 

本罪依刑法第308條屬告訴乃論，須於知悉犯人之時起6個月內提出告訴，且告訴權人是「實際居住的人」，這點在租賃關係中特別重要（詳見第三節）。

 

二、「無故」怎麼認定？屋主、房東也可能構成

「無故」指無正當理由。依最高法院110年度台上字第4938號判決，正當理由不限於法律明文，習慣上、道義上所許可且不違公序良俗者也算（例如聽聞屋內有人呼救而進入救助）。但以下常見「理由」都不是正當理由：

• 「房子是我的」：房屋出租後，房東對租賃期間內的專有使用空間原則上無權擅入。民法上房東雖有修繕義務與必要時的檢查需求，但應事先通知並得房客同意；拿備用鑰匙自己開門，就是典型的無故侵入。
• 「他欠我錢」：討債應循支付命令、起訴、強制執行等法定途徑，闖入債務人住處催討，除本罪外還可能構成恐嚇、強制罪。
• 「我要拿回我的東西」：即使屋內有你的物品，也應協商或訴訟取回，不能自力闖入。
• 「我們以前住一起」：分手、離婚後已遷出者，對原同居處所不再有進入的權利；用還沒還的鑰匙開門進入，構成本罪，若涉及糾纏還可能觸犯跟蹤騷擾防制法。

 

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三、實務見解：騎樓、庭院、圍籬內都可能是「住宅」

(一)保護的是居住安寧，不是所有權（最高法院110年度台上字第4938號判決）：該判決指出，本罪保護個人居住場所的私密與寧靜，居住人有權決定「誰可以進來、誰可以停留」。該案被告進入的只是他人住家「騎樓」，但因該騎樓與主建物合一、設有鐵門與外界隔絕，非路人可任意進出，法院認定屬住宅之一部，被告為尋釁而進入，成立本罪。這代表圍籬內的庭院、私設巷道、與住家相連的車庫，都可能落在保護範圍內。

 

(二)告訴權屬於實際居住者，不是所有權人（最高法院85年度台非字第277號判決）：房屋已出租他人居住時，侵入該屋侵害的是「房客」的居住安寧，房東（所有權人）不是本罪被害人、無權提告；房客未提告，法院就不能審理。這點對雙方都很重要：房客遭房東或第三人擅入，提告的人必須是房客自己；反過來說，房東名下無人居住的空屋遭人侵入，該屋雖已不是他人的「住宅」，房東仍可以管領權人的身分主張本條的「無故侵入建築物」，並視情形一併主張竊佔、毀損。

 

四、常見情境快速判斷表

情境	是否可能構成第306條	說明
房東未經同意持備用鑰匙進入出租套房	可能構成	出租後居住權歸房客；修繕、看屋應先約定
租約到期房客搬走後，房東換鎖進入	原則不構成	租賃關係終止且房客已遷出，居住利益已不存在
前男友用未歸還的鑰匙進入前女友租屋處	可能構成	同居關係結束即無進入權限
訪客被要求離開仍賴著不走	可能構成	「受退去之要求而仍留滯」態樣
債主闖入債務人家中討債	可能構成	另可能涉恐嚇、強制罪
警消因救災、救護緊急進入	不構成	依法令之行為，具正當理由

 

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五、相關罪名與雙方的因應之道

除了第 306 條本身，還要留意本罪與其他罪名的搭配關係：擅自進入後翻找、拿走物品，另涉竊盜；破壞門鎖進入，另涉毀損；進入後不肯離開並口出威嚇，可能構成恐嚇危害安全；若是前伴侶反覆到場守候、尾隨，更應評估跟蹤騷擾防制法的告誡與保護令機制。單一事件常可主張數罪，提告時的罪名布局會直接影響偵查方向與談判籌碼。

 

想提告的一方：

• 保全證據：門口監視器、大樓門禁紀錄、屋內物品位移照片、對方進入時的錄影、事後對話（「我昨天有進去看一下」之類的自認訊息最有力）
• 注意6個月告訴期間，並確認由「實際居住者」具名提告
• 若對方是房東且屢次擅入，可同時主張民法上出租人債務不履行與侵害隱私的損害賠償；若是前任糾纏，評估併同聲請保護令或依跟蹤騷擾防制法報警告誡

 

被提告的一方：

• 檢視有無正當理由（緊急避難、獲同意、依約定進入）與證據（事前通知的訊息、對方同意的紀錄）
• 本罪告訴乃論且法定刑不重，和解並取得撤回告訴是最務實的方向，實務上這類案件經妥善協商，相當比例能在調解程序中解決
• 切勿在偵查中輕率承認「我覺得我有權進去」，所有陳述應先與律師討論

 

六、常見問答

Q1：房東說租約有寫「房東得隨時進入檢查」，這樣他就可以進來嗎？

這類概括條款的效力大有問題。租約多由房東一方預先擬定，依民法第247條之1，這種定型化條款如果加重承租人責任或使其拋棄權利，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，「房東得隨時進入」正是最典型的例子。縱使約定了，仍應以事先通知、合理時間、房客在場為原則，一條概括條款不等於萬能鑰匙。

 

Q2：合租室友可以隨便進我房間嗎？

分租套雅房中，各自房間是各自的居住空間，室友未經同意進入你上鎖或明確專用的房間，仍可能構成本罪。公共區域（客廳、廚房）則否。

 

Q3：我懷疑房東裝了監視器偷看我，怎麼辦？

在承租空間內裝設攝影、錄音設備窺視房客，涉及的是更重的刑法第315條之1妨害秘密罪。可先拍照存證、報警處理，並同時終止租約求償。

 

Q4：提告後可以要求賠償嗎？

可以。除刑事告訴外，可依民法侵權行為請求精神慰撫金；實務上多在刑事偵查或調解程序中一併談和解金額，以撤告換取賠償是常見解決模式。

 

Q5：對方只進來幾秒鐘就出去，也能告嗎？

可以。本罪處罰的是未經同意「進入」的行為本身，不以停留時間長短、有無拿取財物為要件；進入時間極短，可能影響的是量刑輕重與和解金額，而不是罪的成立。當然，若對方進而翻動、取走物品，則另涉竊盜等罪，可一併提出告訴。

 

居住安寧是法律為每個人劃下的界線。無論是房東、前任還是債主，推開那道門之前，都該先確認自己有沒有進入的權限。

 

同維法律事務所提醒您，如果不幸遭遇法律問題，請儘速尋求專業律師從旁協助、分析利弊，並探求對您最有利的解決方向，這樣才能將訴訟風險降到最低。

 

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